Chi stipula un mutuo bancario per l'acquisto della prima casa può conseguire un notevole risparmio sulle imposte dovute: imposta di registro (3% anziché 7%), IVA (168 euro di imposta di registro e IVA al 4% anziché al 10% ), imposta ipotecaria (168 euro anziché 2%) e imposta catastale (168 euro anziché 1%). Per ottenere l'agevolazione "prima casa", in capo all'acquirente devono ricorrere i seguenti
presupposti:
1) non deve essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel medesimo Comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
2) non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale col coniuge, su tutto il territorio nazionale, di altra casa acquistata con l'agevolazione. Inoltre, se l'atto non è soggetto all'IVA, la base imponibile non è il prezzo di acquisto ma il cosiddetto "valore catastale". Poiché il valore catastale è, generalmente, inferiore al valore di mercato, ciò determina un ulteriore risparmio di
imposte. Inoltre, i contribuenti tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi, potranno detrarre il 19% della quota interessi annualmente corrisposta alla banca, entro il limite di 4.000 euro. Diverso è il trattamento fiscale degli interessi passivi per i mutui contratti dalle imprese. Per esse gli interessi passivi sono deducibili nella seguente misura:
a) per intero, la quota parte quando trova copertura negli interessi attivi;
b) per la parte eccedente gli interessi attivi, una quota pari al 30% del risultato operativo lordo (ROL).
Il ROL è la differenza tra il Valore ed i Costi della produzione del bilancio redatto secondo le regole civilistiche (non assumono quindi rilievo i valori fiscali). A tale valore vanno aggiunti gli ammortamenti delle immobilizzazioni materiali ed immateriali ed i canoni di locazione finanziaria dei beni strumentali. Per il 2008 e per il 2009 il legislatore ha previsto una franchigia rispettivamente di euro 10.000 e di
euro 5.000 sul valore massimo di deducibilità. La parte di interessi passivi che eccede gli interessi attivi e il 30% del ROL è solo temporaneamente indeducibile, infatti tale eccedenza potrà essere dedotta se e nei limiti in cui dovesse trovare capienza negli esercizi successivi, ovverosia qualora gli interessi passivi che eccedono quelli attivi siano inferiori al 30% del ROL. In senso inverso, a decorrere dall’esercizio 2010 (per le società con esercizio coincidente con l’anno solare), la quota di ROL non utilizzata rispetto alla deducibilità degli interessi passivi di competenza dell’anno potrà essere portata ad incremento del
ROL dei successivi periodi di imposta. Il mancato utilizzo dell’eccedenza di ROL in presenza di
interessi passivi netti indeducibili comporta di fatto la perdita di tale eccedenza: lo scopo è quello di evitare fenomeni di refreshing delle perdite fiscali in quanto queste ultime hanno un limite temporale di cinque anni per il loro utilizzo, che invece mancherebbe per il riporto del ROL eccedente. In altre parole, in presenza di ROL eccedente disponibile e di perdite fiscali pregresse, l’eventuale eccedenza di interessi passivi netti indeducibili dovrà essere utilizzata prioritariamente con l’eccedenza ROL piuttosto che con la perdita fiscale.
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